Slik sikres en bedre porteføljeforvaltning av kommunale boliger

Når er det mest ideelle tidspunktet å avhende en kommunal bolig? Og hvordan kan fortjenesten best reinvesteres i nye, energieffektive boliger? Vi tillater oss å presentere en modell som gir gode svar på disse viktige spørsmålene.

Vi erfarer at kommunale boliger ofte kan være eldre bygg med et betydelig etterslep på vedlikehold. Slike boliger kan med stor fordel erstattes med nye og egnede boenheter. Frem til en bolig er 20 år gammel, er vedlikeholdskostnadene både rimelige og forutsigbare. Etter denne fasen øker risikoen for større kostnader med oppgradering og renovering (se egen tabell «Levetid for enebolig i tre») Dette medfører også mer administrasjon til kartlegging, tilbudsinnhenting, avtale med utførende og byggeledelse. Eventuelle leietakere må dessuten omplasseres midlertidig. Fra en bolig er blitt 40 år, er det i realiteten kun to alternativer:

1.  Utføre betydelig renovering
2. Akseptere et større forfall/verditap av bygningen.

Modell for reinvestering

Vi mener at det mest ideelle tidspunktet å avhende en kommunal bolig, er i tidsrommet 20-30 år. Hva om kommunen innfører plan for avhending av boliger som er 20 år eller eldre, med reinvestering av oppnådd kjøpesum?

Modellen viser de ulike trinnene i boligens livsløp og hvordan salg av gammel bolig på rett tid skaper inntekt og ny egenkapital som reinvesteres i nybygget bolig.

Bruk byggetiden på å selge

For å unngå at kommunens likviditet blir belastet, anbefaler vi at man benytter tiden det tar å bygge nye, egnede boliger til å selge de gamle. Vi vil derfor foreslå følgende likviditets- og tidsplan:

1. Kommunen inngår avtale med BoligPartner om kjøp av x antall leiligheter.
2. Kommunen starter avhendingsprosess av tilsvarende antall gamle boliger.
3. I løpet av byggeperioden avklares salg og overtakelsesdato på gammel bolig. slik at egenkapital er tilgjengelig før nye leiligheter skal overtas.
4. Nye leiligheter fra BoligPartner betales ved overtakelse.

Fremdriftsplan for kjøp av nye kommunale boliger og avhending av gamle boenheter.

Fra leie til eie med bruk av startlån

Avhending av gammel kommunal bolig kan gjøres ved fritt salg i det åpne boligmarkedet. Eller så kan det ofte være et bedre alternativ at leietaker selv overtar boenheten. Å gå fra å leie til selv å eie sin egen bolig kan, i de tilfeller der leietaker ikke får finansiering i kommersiell bank, realiseres ved hjelp av startlån fra Husbanken. Dersom leieforholdet erstattes med eieforhold, er dette en ytterligere gevinst for kommunen. Et forsømt vedlikehold av boenheten må reflekteres i salgssummen.

Reinvestering av salgssummen

Dersom vi antar at den gamle boligen er nedbetalt, vil salgssummen i sin helhet være egenkapital som kan benyttes til reinvestering. Vi har også satt opp en enkel tabell for hvordan dette kan se ut, basert på at leietaker kan betjene lån tilsvarende husleie, og hvor mye kommunen kan reinvestere i nye boenheter ved å bruke salgsinntekten som egenkapitalandel på 15 prosent.

Se våre 10 nøkkelpunkter

Vi mener det er flere gode grunner til hvorfor en god porteføljeforvaltning av kommunale boliger er viktig. Her er 10 viktige nøkkelpunkter i vår oppsummering:

1. Fornyelse av kommunale boenheter til mer dagsaktuell, aldersvennlige, egnede og energieffektive boenheter
2. Liten og ingen likviditetsbelastning for kommunen
3. Forutsigbar og styrt avhending av gamle boenheter
4. Mulig avvikling av leieforhold, ved å gå fra leie til eie
5. Mindre miljø- og ressursbelastning for miljø og kommune.
6. Bedre omdømmekarakter for kommunale boliger
7. Mer verdig ramme for barn og ungdom i kommunal bolig
8. Økt byggeaktivitet i lokalsamfunnet, beholde de lokale håndverkerne
9. Frigjøre gamle boliger til kjøpegrupper med begrenset økonomi
10. Tilførsel av nye boenheter og dempe prispress på utleiemarkedet. 

Levetid for enebolig i tre

 Livsløpet for en enebolig i tre er rundt 60 år, forsømmes vedlikeholdet vil levetiden forkortes. Et normalt vedlikehold utgjør 1-3 prosent per år av boligens verdigrunnlag. I løpet av 50 år vil deler av en bolig normalt blitt renovert både 1 og 2 ganger. Forutsatt normal bruksbelastning og gjengs materialkvalitet, så er den tekniske levetiden* på:

• utvendig maling 5-10 år
• kjøkken og bad 20-25 år
• overflate himlinger og vegger 40 år
• innvendige gulv 20-40 år
• taktekking 30 år
• utvendig kledning, vinduer og dører 40 år.
• drenering 60 år

*kilde: Levetider i praksis for bygningskomponenter (Ingrid Unelsrød Hansen 2007, NTNU) og Levetider i praksis (Svein Bjørberg, Multiconsult 2009)