Når og hvordan bør kommunale boliger avhendes?
Livsløpet til en enebolig bygget i tre er rundt 60 år. Her ser vi på når i dette livsløpet det er mest hensiktsmessig å avhende boligen.
I Norge finnes det anslagsvis 100 000 kommunale boliger. Vi erfarer at kommuner selv sier at disse kommunale boligene stadig blir eldre og er en krevende boligmasse. Ofte handler dette om forsømt vedlikehold, uegnede boliger ift behov, standard og driftskostnad, få eller ingen tilgang på interne ressurser og/eller økonomi til å foreta nødvendig vedlikehold, og i enda mindre grad gjennomføre totalrenovering, ingen konkret plan for avhending/porteføljeforvaltning eller plan for sanering/nyoppføring.
Boligens levetid forkortes
God porteføljeforvaltning handler om investering, drift og avhending, hvor avhendingen gjerne henger sammen med ny investering.
Livsløpet for en enebolig i tre er rundt 60 år, men forsømmes vedlikeholdet vil levetiden forkortes. Et normalt vedlikehold utgjør i snitt 1-3 prosent per år av boligens verdigrunnlag, men både kostnad og risiko øker med tiden. I løpet av 50 år vil deler av en bolig normalt blitt renovert både 1 og 2 ganger, slik vi ser illustrert i en modell fra Multiconsult:
Spørsmålet er:
-når i livsløpet er det hensiktsmessig å avhende en kommunal bolig?
Vi tror det er klokt å ha en plan for når og hvordan kommunale bolig skal avhendes.
Ser vi på kostnad vs risiko, vil et sted mellom 20-30 år være fornuftig. I de første 10-20 årene er det overkommelige vedlikeholdskostnader og normalt god verdi i bygningen ved avhending i det frie boligmarkedet. Etter 20 år må det normalt regnes med en oppgradering av elementer som kjøkken, bad, innvendig gulv, og etter 30-40 år står vinduer, dører og taktekking for tur.
Ingen boliger lever «evig» og avhendingstidspunkt må vurderes ut fra kostnad og ressurs knyttet til vedlikehold, oppgradering og renovering. Andre faktorer som bør tas med i en slik vurdering, er boligsosial likeverdighet og omdømme, noe vi mener er en mer alvorlig side og særlig når dette rammer barn og ungdom i kommunale boliger.
Ta kontakt med oss
Vårt forslag er at kommunen kartlegger tilstanden på sine boliger, og vi har utarbeidet en enkel modell for egenvurdering. Ta kontakt med BoligPartners sitt salgskontor i ditt område, så kan vi sammen se på dette!
Her er oversikten over alle våre kontorer .
Vi tilbyr et kommunalt boligsamarbeid
Mange kommuner opplever et stadig større boligbehov det er utfordrende å løse. Vi i BoligPartner har både kompetanse og de riktige boligproduktene å tilby. Ved å samarbeide med oss, får din kommune realisert nye, husbankfinansierte boligprosjekter – på kommunale tomter – som innbyggerne har økonomi til å kjøpe.